10 Maggio 2005
Legge 210 (2.08.2004) – Assicurazione dell'immobile
 

La comunità degli assicuratori tecnologici ha iniziato ad occuparsi delle problematiche poste dall’art. 3 della legge in oggetto in relazione ai contenuti della garanzia di postuma decennale ed alle valutazioni di ordine tecnico necessarie per un corretto inquadramento e controllo dei rischi relativi.

Uno dei punti principali riguarda l’ampiezza di tale garanzia e la preoccupazione che il legislatore abbia voluto avvicinarsi  al disposto della legge francese (Spinetta) la cui estensione non sembra compatibile con il contesto tecnico ed organizzativo del mercato italiano.

A tal fine si auspica un ampio dibattito e confronto di posizioni che possa coinvolgere gli assicuratori tecnologici, il legislatore e le associazioni di categoria più interessate, in particolare quella delle imprese di costruzione e dei controllori tecnici. 

Per quanto riguarda questi ultimi, si è espressa, da più parti, preoccupazione in merito all’efficacia dei controlli ed ai costi che dovranno risultare compatibili con le risorse disponibili in un ambito nel quale il singolo inquilino/proprietario risulta protagonista.

L’esperienza spagnola fornisce un quadro allarmante nel senso di avere causato l’emarginazione di  un gran numero di piccole imprese che non possiedono i mezzi economici ed organizzativi per soddisfare i requisiti di legge.

La produzione della polizza è condizione essenziale per la registrazione dell’immobile al catasto.

Negli appalti pubblici il Responsabile del Procedimento costituisce il punto di riferimento anche per il controllo tecnico. Nell’ambito privato il tema presenta numerosi aspetti d’interesse sia per quanto riguarda l’iniziativa ed il co-ordinamento dei controlli sia per quanto attiene al loro contenuto che dovrà, necessariamente, essere graduato in relazione all’ampiezza della garanzia prestata.

In particolare, si dovrà tener conto della mancanza nella legge di un riferimento al controllo tecnico e, di conseguenza, riflettere sull’opportunità di renderlo obbligatorio mediante una specifica pattuizione di polizza. Va tenuto presente che l’oggetto di tali controlli è rappresentato da progetti sostanzialmente omogenei di edilizia residenziale con conseguente semplificazione del quadro sotto il profilo ingegneristico.

L’impostazione iniziale di massima prevede un primo livello di garanzia-base (rovina e gravi difetti a parti dell’opera destinate a lunga durata) più due possibili estensioni (impermeabilizzazioni + pavimentazioni, rivestimenti interni, intonaci e rivestimenti esterni). L’obbligo del controllo tecnico sussisterebbe soltanto nel caso di garanzia ampliata. 

Per quanto riguarda i criteri liquidativi, il mercato dovrà porsi il problema di fissare livelli di vetustà minima tabellata  prevedendo altresì che il costo originario di costruzione venga aggiornato sulla base di determinati indici che riflettano le differenze, anche rilevanti, fra costi di costruzione e costi di ricostruzione.

La filosofia generale della polizza rimane per “rischi nominati” e prevede l’estensione ai danni a terzi conseguenti a danni all’opera, almeno per quanto riguarda la garanzia-base.

Si prevede che il contraente debba essere la società immobiliare mentre l’assicurato risulterà, invariabilmente, il singolo proprietario (persona fisica).

Nel caso di danni derivanti da errori di progettazione/calcolo, dovrebbe restare salva la rivalsa nei confronti del soggetto responsabile. L’orientamento del mercato assicurativo è verso tecniche liquidative non conflittuali in un’ottica generale di tutela del consumatore.

A questo proposito, si renderà necessaria la predisposizione di contratti “standard”per l’intervento del controllore tecnico differenziati in relazione a involucro, struttura e parti complementari.

A questo proposito sono già avviati contatti con alcuni organi di controllo, quali SINCERT e RINA, nonché con la Confedilizia. Altri ne verranno avviati con tutte le associazioni di categoria interessate all’argomento.

Per quanto riguarda l’iter parlamentare della normativa di dettaglio (che comprende i testi di riferimento), la conclusione è attesa per la fine del corrente mese di maggio.